Договор купли продажи в пользу третьего лица согласие супруга
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
20315
+23471
Москва
02 нояб. 2013
26 фев. 2018
Итак.
Покупатель, приобретающий объект “в пользу третьего лица” должен иметь (и это должно быть отражено в ДКП :
1). Согласие супруги на покупку объекта (если супруг/супруга имеется.
2). Заявление о том, что в браке не состоит. (если нет жены/мужа)
Нотариальные.
Сопровождение сделок ЛЮБОЙ степени сложности. Продажи, покупки и “альтернативные”
сделки. Телефон 8(915) 451-69-07
9858
+11501
Санкт-Петербург
09 янв. 2011
26 фев. 2018
26.02.18, 18:10
Людмила Воронина писал(а):
Итак.
Покупатель, приобретающий объект “в пользу третьего лица” должен иметь (и это должно быть отражено в ДКП :
1). Согласие супруги на покупку объекта (если супруг/супруга имеется.
2). Заявление о том, что в браке не состоит. (если нет жены/мужа)
Нотариальные.
Кстати, я так и не разобралась с одним моментом.
По последней Сделке Налоговая потребовала 13% с Третьего Лица (оценила такой ДКП как Дарение).
Сразу скажу, что он платить не собирается, поэтому насколько это правополномочно, могу только догадываться.
Вывод – лучше, если Покупатель приходится прямым Родственником Третьему Лицу.
30309
+24678
Москва
23 апр. 2010
26 фев. 2018
26.02.18, 18:19
Елена Чижова писал(а):
Кстати, я так и не разобралась с одним моментом.
По последней Сделке Налоговая потребовала 13% с Третьего Лица (оценила такой ДКП как Дарение).
Все верно – доход в натуральной форме – третье лицо поимело в соб-ти недвижимость.
Сразу скажу, что он платить не собирается,
Красавчик! Поимеет проблемы и очень скоро.
Вывод – лучше, если Покупатель приходится прямым Родственником Третьему Лицу.
Вот точная формулировка из НК РФ – …Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным “кодексом” Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
22204
+20304
Москва
30 окт. 2015
26 фев. 2018
26.02.18, 18:19
Елена Чижова писал(а):
26.02.18, 18:10
Людмила Воронина писал(а):
Итак.
Покупатель, приобретающий объект “в пользу третьего лица” должен иметь (и это должно быть отражено в ДКП :
1). Согласие супруги на покупку объекта (если супруг/супруга имеется.
2). Заявление о том, что в браке не состоит. (если нет жены/мужа)
Нотариальные.Кстати, я так и не разобралась с одним моментом.
По последней Сделке Налоговая потребовала 13% с Третьего Лица (оценила такой ДКП как Дарение).
Сразу скажу, что он платить не собирается, поэтому насколько это правополномочно, могу только догадываться.
Вывод – лучше, если Покупатель приходится прямым Родственником Третьему Лицу.
ФНС права. Имущество, полученное по договору дарения – безвозмездно – облагается налогом в размере 13%, если даритель не является близким родственником.
8-909-926-26-46 Выгодно, надежно, безопасно, бюджетно купить/продать/сопроводить ivs9099262646@yandex.ru
30309
+24678
Москва
23 апр. 2010
26 фев. 2018
И не слушать явной безграмотности – имущество не умеет платить денег. Ни в виде налогов ни просто наличкой из кассы, поэтому имущество не облагается налогом. А облагается налогоплательщик, который и получает доход в той или иной форме
102
+16
Карелия
19 янв. 2015
26 фев. 2018
Людмила Воронина,
спасибо за ответы!
Обязательно согласие супруги? Реально покупатель отец родной, третье лицо сын родной.
Без согласия тоже же должны зарегистрировать?
33423
+27303
Москва/Чертаново/Королев.
16 нояб. 2011
26 фев. 2018
26.02.18, 19:31
Seka писал(а):
Обязательно согласие супруги?
На покупку не обязательно,но сделать можно.
102
+16
Карелия
19 янв. 2015
26 фев. 2018
26.02.18, 17:42
Елена Чижова писал(а):
26.02.18, 17:30
Людмила Воронина писал(а):
Там смысл в том, что некий человек покупает объект в пользу “третьего лица”. Любого человека..
Приравнивается к Договору дарения. Никакому разделу в случае развода не подлежит. Когда-то эту тему дотошно изучала.На ДКП в пользу Третьего Лица ставят три подписи.
Но считается, что Покупатель (покупающий на имя Третьего) в случае Нотариальной Формы должен принести Согласие Супруга (-и), в то время как Третье Лицо приходит на сделку совершенно безмятежно, так как просто “принимает в дар”.Если же делать Обычный ДКП, то опять же Нотариальная форма позволяет внести в ДКП элементы Брачного Договора, то есть предусмотреть “индивидуальную” собственность.
то есть если ДКП в простой форме, не нотариальный, должны быть три подписи (трое реквизитов) – покупатель, продавец, третье лицо.
Сказали на регистрацию только продавец и третье лицо, копии паспортов всех. Вы имели опыт в таких сделках? Все нужны? Нет у Вас образцово-показательного договора?
102
+16
Карелия
19 янв. 2015
26 фев. 2018
Евгений Палько,
тот договор, что я скинул на первой страницы темы, самолепка моя же, из разных договоров. Да, признаюсь, скачанных из интернета. По наличию времени и возможности, можете выделить, по Вашему опыту, строки (пункты), где полный бред/маразматическая нелогичность видна. Подшаманю.
33423
+27303
Москва/Чертаново/Королев.
16 нояб. 2011
26 фев. 2018
26.02.18, 19:36
Seka писал(а):
то есть если ДКП в простой форме, не нотариальный, должны быть три подписи (трое реквизитов) – покупатель, продавец, третье лицо.
Если покупается по доверенности,то да.
26.02.18, 19:36
Seka писал(а):
Сказали на регистрацию только продавец и третье лицо
Правильно сказали.
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
2 451 просмотров
В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого человека. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации понадобится соответствующим образом измененный договор. Рассмотрим такие сделки подробнее.
Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица
Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.
Таким образом, покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре/акте о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.
Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица
Такие сделки могут заключаться по разным причинам:
- Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
- Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
- Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.
Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму. Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца. В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.
Как купить квартиру в пользу третьего лица
Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.
Порядок действий
- Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
- Найти подходящее жилье.
- Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
- Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
- Составить договор купли-продажи.
- Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
- Зарегистрироваться договор в реестре.
- Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
- Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.
В зависимости от ситуации порядок действий может несколько изменяться или дополняться.
Документы
Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
- Договор купли-продажи (см.ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).
Расходы и сроки
Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.
Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека). Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки. Возможны и другие дополнительные расходы.
Пример: Покупатель требует от владельца свежую выписку из ЕГРН. Это платная услуга – 350 рублей. Продавец не против, но предлагает нести такие расходы покупателю.
В некоторых случаях все расходы, которые возникают у сторон во время всей процедуры продажи квартиры, по согласованию, могут делиться на всех в равном объеме.
Договор покупки квартиры в пользу третьего лица (образец)
Договор купли-продажи в пользу третьего лица практически идентичен обычному, однако должен включать в себя, помимо всего прочего, информацию об этом третьем лице. Примерное содержание:
- Данные всех трех сторон сделки.
- Информация о квартире.
- Условия купли-продажи.
- Сумма сделки.
- Подписи и дата.
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в пользу третьего лица
Налогообложение
По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.
Покупка доли в квартире в пользу третьего лица
Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.
Если проигнорировать преимущественное право, другие собственники могут подать заявление в суд и признать сделку недействительной. Это не нужно, в первую очередь, покупателю и новому собственнику. Потому именно им рекомендуется внимательно контролировать всю процедуру уведомления совладельцев доли о будущей продаже.
Как и любая другая сделка, в которой участвует более двух сторон, такой договор может потенциально нести различные дополнительные риски. В результате, чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации они разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. Также специалисты могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя потенциальные риски к минимуму.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!