Договор купли продажи квартиры в пользу ребенка

Договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком. По договору купли-продажи квартиры несовершеннолетним ребенком одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
Договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Смотреть другой образец договора …

Договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком

Город Москва Московского края, РФ
Двадцать четвертого декабря две тысячи _________ года

Мы, ШЕВЕЛЕВА ГАЛИНА АЛЕКСЕЕВНА, 0.04.1984 г.р., паспорт 03 02 444999, выдан ПВС УВД Центрального округа гор. Москвы 18.12.2001 г., код подразделения 232-003, прож.: гор. Москва, ул. Таганрогская, дом № 4 кв. 38, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и СОБОЛЬ ЕЛЕНА АЛЕКСЕЕВНА, 02.02.1989 г.р., паспорт 03 05 888333, выдан УВД Центрального округа гор. Москвы 21.05.2005 г., код подразделения 232-002, прож.: гор. Москва, ул. Красная, дом № 159 кв. 108, действующая от имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына, СОБОЛЬ Давида Витальевича, 01.01.2014г.р., свидетельство о рождении ВГ № 583655, выдано Московским отделом ЗАГС гор. Москвы 09.09.2014 г., проживающего там же, – именуемого в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя – матери, Соболь Елены Алексеевны, принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ: КВАРТИРУ № 38 в доме № 4 по ул. Таганрогской в гор. Москве, состоящую из одной комнаты, общей площадью 34,30 кв.м. (по данным справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.2005 г.), и общей площадью 37,00 кв.м. (по данным Договора о передаче в собственность квартиры от 27.01.1994 г.), в том числе жилой площадью 19,50 кв.м., и 9/1000 (девять тысячных) долей в праве собственности на места общего пользования площадью 4,08 кв.м.
Инвентаризационная оценка квартиры и указанных долей мест общего пользования составляет 84606 (восемьдесят четыре тысячи шестьсот шесть) руб.
Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании Договора о передаче в собственность квартиры, заключенного с администрацией Советского района гор. Москвы 27.01.1994 г. за № 11412, зарегистрированного в бюро технической инвентаризации гор. Москвы 07.02.1994 г. в реестровую книгу под № 141, стр. 25, и справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.2005 г., оператор № 2, учетный № 3, и продана ПОКУПАТЕЛЮ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, за сумму 350000 (триста пятьдесят тысяч) руб., уплаченных покупателем, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, продавцу полностью до подписания настоящего договора.
С техническим состоянием квартиры ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, ознакомлен и согласен.
Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ, в лице представителя, купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ, в лице представителя, в момент заключения настоящего договора не могли не знать.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, выпиской из лицевого счета владельца, выданной МУРЭП № 02 гор. Москвы 08.12.2005 г. за № 529, в продаваемой квартире кроме Продавца, Шевелевой Галины Алексеевны, зарегистрирован и проживает ее сын, Шевелев Даниил Викторович, 01.03.2002 г.р., которые обязуются, лично и в лице представителя, Шевелевой Галины Алексеевны, сняться с регистрационного учета (выписаться) до тридцать первого января две тысячи ___________ года.
До подписания настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ и справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.20__ г., оператор № 2, учетный № 3.
В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Московскому краю ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ, в лице представителя, убытки.
Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора, отменяет и делает недействительными другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.
Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения.
Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.
Расходы по совершению настоящего договора оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны.
Содержание ст. ст. 131,161,209,223,288,292,454,456,460,475,549-551,555-558 ГК РФ, ст.ст.34,35 СК РФ, ст. 38 ЖК РФ, а также смысл, значение и последствия настоящей сделки сторонам, лично и в лице представителя, известно.
Стороны договора, лично и в лице представителя, заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
Настоящий договор вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Московскому краю.
Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком составлен и подписан сторонами, лично и в лице представителя, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Текст настоящего договора сторонам известен.

ПОДПИСИ:
_____________________
От имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына, Соболь Давида Витальевича, 11.01.2014 г.р., договор подписала:
_______________________

Закон РАА

Бесплатная консультация юриста по телефону

8-499-391-70-75

8-812-305-28-25

Источник

Предварительный договор купли - продажи дома

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, может стать настоящим испытанием для всех ее владельцев. Как правило, эта процедура требует от продавца значительных временных затрат и знаний законодательной базы в сфере рынка недвижимости на всех ее стадиях – от оценки жилья до момента заключения договора купли-продажи. Особые трудности возникают, если одним из собственников такой квартиры является несовершеннолетний.

Участие в сделке органов опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя ни шагу ступить, влечет за собой дополнительные проблемы как для продавца, так и покупателя недвижимости. В этой статье мы подробно расскажем, можно ли продать квартиру без согласия других собственников, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с долями на детей и заверить его в регистрационных органах, а также рассмотрим, какие документы для этого понадобятся. К тому же, разберемся, кто все-таки должен осуществлять сделку от лица несовершеннолетнего.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений. Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей. Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Информация!

Но далеко не всегда приходится ждать совершеннолетия владельца квартиры, чтобы он получил полное право на распоряжение своим имуществом. На сегодняшний день широко распространены ситуации, когда владельца недвижимости могут признать дееспособным, если он еще не достиг 18 лет. Речь идет об эмансипации – объявлении несовершеннолетнего лица способным своими действиями приобретать и осуществлять различные права и обязанности.

Об определении долей в наследстве по закону читайте здесь.

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Образец заполнения соглашения

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью договора купли-продажи с несовершеннолетними детьми. Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры. Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – оформить квартиру в собственность нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму. Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно договор содержит следующие пункты:

Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;
Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.

Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя. Согласно статье 52 ГПК РФ, в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель. Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

Процедура продажи

Подготовьте сразу несколько экземпляров соглашения, один из которых будет направлен в Росреестр, а два других останутся у продавца и покупателя. Конечно, одного договора купли-продажи для осуществления сделки будет недостаточно. Чтобы покупатель стал новым полноправным владельцем квартиры, следует подтвердить переход права собственности в регистрационных органах. Зарегистрировать сделку можно несколькими способами:

Обратиться лично в территориальное отделение Росреестра;
Направить заявление заказным письмом по почте;
Оставить заявку на официальном сайте ведомства.

Помимо договора купли-продажи квартиры вам понадобится целый пакет документов, список которых утвержден на законодательном уровне. Перед подачей бумаг еще раз внимательно проверьте, что все они оформлены в надлежащем порядке и являются в настоящий момент действительными. В противном случае, если хотя бы у одного документа истек срок действия, процедура регистрации сделки может сильно затянуться. Как правило, в их число входят:

Заявление о регистрации права собственности;
Паспорта сторон сделки;
Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
Согласие органов опеки и попечительства;
Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
Акт приема-передачи квартиры;
Кадастровый паспорт недвижимости;
Выписка из домовой книги;
Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
Квитанция об оплате госпошлины.

Информация!

Будьте готовы к тому, что получить разрешение органов опеки не так уж и просто. Сразу после вашего обращения попечительский совет оценит условия, в которых проживает ребенок, и сравнит их с состоянием нового жилья. По итогам проверки он обязан выдать заявителям письменное разрешение или, наоборот, отказ от участия в сделке. Стоит отметить, что если родители не сообщили органам опеки о своем намерении продать квартиру с несовершеннолетним собственником, сотрудники социальной защиты могут потребовать признать совершенную сделку незаконной и привлечь представителей ребенка к ответственности.

Источник

Приобретение собственного жилья является очень важным моментом для большинства людей. Покупка квартиры — процесс непростой не только с финансовой точки зрения, но и с документальной. Сложнее становится ситуация, если в сделку оказываются вовлечены несовершеннолетние дети.

В таком случае особое внимание нужно уделить составлению и оформлению документов, ведь ошибки в них могут привести к нарушению прав детей, которые законодательством наказываются довольно строго. Рассмотрим подробнее тонкости этого процесса, особенности составления документов.

Что нужно знать сторонам перед заключением договора

Важным этапом любой сделки является ее подготовка. На этом этапе могут быть выявлены и устранены риски и всевозможные проблемы, на решение которых уйдет какое-то время. Документы нужно проверить, причем делать это нужно с учетом актуального законодательства, которое будет действовать на момент подписания сделки и будущего оформления документов.

В целом можно выделить несколько пунктов, которым нужно уделить особое внимание:

условия заключения сделки;
наличие представительства с любой стороны;
выбор удостоверенного лица;
возможные причины запрета на проведение сделки.

К первому пункту мы относим сам факт наличия права собственности у несовершеннолетнего, причем как текущего, так и будущего. То есть мы рассматриваем варианты с детьми со стороны продавца и покупателя.

Если на стороне покупателя есть ребенок – особых проблем быть не должно, а вот если несовершеннолетний выступает одним из продавцов – совсем другое дело. Естественно, у него должен быть представитель, которым обычно выступает один из родителей. Помимо этого, может потребоваться дополнительное разрешение на проведение продажи, например, если квартира покупалась вместе с материнским капиталом. В последнем случае крайне важную роль играет наличие другого жилья, особенно если у ребенка в нем тоже есть доля.

На этой же стадии вы должны определиться с тем, как будет проводиться подписание и оформление документов, как минимум начальное. Раз уж мы рассматриваем варианты с участием ребенка в сделке, то картина сложится примерно следующая – продавец и покупатель в обязательном порядке подпишут документы, а вместо детей это сделает их представитель. Если права на квартиру полностью принадлежат ребенку, и такое бывает, вся сделка будет проводиться от его имени через представителя.

Во время подготовки документов вы можете узнать, что государство по какой-то из причин решило не давать разрешение на проведение сделки. В таком случае важно точно разобраться в причинах отказа и, по возможности, попытаться решить эту проблему.

Наиболее тяжелыми являются сделки, где на стороне продавца находится несовершеннолетний ребенок. Сделки по отчуждению имущества ребенка идут под тщательным присмотром государственных органов, без разрешения которых продажа является невозможной. С ребенком на стороне покупателя все предельно просто – даже с материнским капиталом все, что вам нужно, это во время оформления сделки или в течении полугода после этого предоставить в собственность ребенка его долю.

Преимущественное право выкупа

Долевое владение квартиры, которая продается, может немного усложнить саму процедуру. В таком случае сделка не будет реализована до того, как все долевые владельцы не будут оповещены о ней.

Более высокое место в списке приоритетов занимают те владельцы долей, которые имеют преимущественное право выкупа. В случае выставления квартиры на продажу сначала они получат право выкупить доступные к покупке доли, и только в случае их отказа можно будет приступить к полноценной продаже.

Все будет работать в следующем порядке:

владелец доли, которая выставляется на продажу, заявляет об этом и устанавливает условия, по которым готов передать права на свою собственность;
о доступности доли сообщают всем остальным долевым владельцам квартиры – у них будет преимущественное право выкупа, если они могут выполнить условия продавца;
на принятие решения остальным владельцам выделяется 30 календарных дней;
отсутствие ответа будет расцениваться, как отказ от возможности использовать преимущественное право выкупа. Причины отказа, если именно таким было решение других собственников, не играет никакой роли – их может не устраивать цена или же просто они могут быть не заинтересованы в покупке других долей.

Если владелец доли, выставленной на продажу, не будет следовать данному порядку – сделку в будущем могут признать недействительной и просто отменить. Еще неприятнее будет ситуация, если в судебном процессе заденут интересы ребенка.

Появление права собственности у несовершеннолетних

Если по документам владельцем квартиры выступает несовершеннолетний, вам сначала нужно убедиться в том, что его права на собственность являются законными. Квартира может оказаться в собственности несовершеннолетнего ребенка по одной из причин:

получение наследства. В этой ситуации ребенок должен входить в число лиц, которые имеют приоритет при получении наследства. Также подойдет вариант с передачей прав на квартиру через завещание. Подтвердить это может нотариус, который выдает свидетельство о наследовании;
квартира была подарена. Дарственную можно оформить на ребенка, но сам он не сможет получить права собственности. От его имени это должен сделать представитель (обычно официальный опекун или просто родитель). Подтвердить это можно при помощи выписки из ЕГРН или заверенной копии договора дарения;
квартира была приватизирована. Долевая собственность возникает очень часто во время приватизации квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, ведь они тоже должны участвовать в процессе. В этом случае также достаточно простой выписки из ЕГРН;
договор купли-продажи на возмездной основе. У таких договоров есть своя последовательность обязательных процедур. Встречаются они редко, но несоблюдение обусловленного законом порядка обычно приводит к тому, что сделку признают недействительной. В качестве подтверждающих документов снова понадобится справа из Росреестра, вместо которой подойдет и копия договора купли-продажи с предыдущим владельцем квартиры;
квартира покупалась с материнским капиталом. Это одна из самых сложных ситуаций. При покупке недвижимости с материнским капиталом все члены семьи должны получить доли, размер которых является произвольным и определяется на усмотрение родителей. Продавец должен сначала получить разрешение на продажу доли несовершеннолетнего ребенка, без которого сделка будет прервана. Со стороны покупателя стоит убедиться в том, что объект недвижимости не будет нести за собой дополнительный груз – возможные обременяющие условия в виде невыплаченного кредита или претензий со стороны других владельцев.

Если вы покупатель квартиры и у вас возникли сомнения или подозрения по любому из пунктов – не спешите с заключением сделки. Сначала более детально изучите все обстоятельства и условия. Квартиру стоит покупать лишь в том случае, если с ней вы не получите ряд дополнительных проблем, ведь некоторые из них могут привести к аннулированию сделки.

Если вторая сторона – недееспособное лицо

В некоторых ситуациях владелец квартиры признается недееспособным лицом. В таком случае его интересы защищают официальные представители, которые должны иметь полномочия на продажу квартиры.

В целом ситуация сильно похожа на ту, в которой участвуют дети, ведь они с правовой точки зрения также являются недееспособными. Если говорить о покупателе, то вам нужно только убедиться в том, что представители настоящего владельца действительно имеют необходимые для проведения сделки полномочия.

Когда представитель не нужен

Не любой несовершеннолетний является ребенком. По закону представитель в обязательном порядке должен быть лишь в том случае, если ребенку еще не исполнилось 14 лет. В период с 14 до 18 лет дети уже начинают участвовать в проведении сделок, которые связаны с их имуществом.

В таком случае родители при подписании договора должны будут предоставить письменное согласие всех несовершеннолетних совладельцев 14-18 лет. Более того, подобный документ нужно заверить у нотариуса, без регистрации которого бумага не будет иметь никакой силы.

Несовершеннолетний ребенок в 16 лет может получить дополнительные права и возможности. Такой человек получает статус эмансипированного – может самостоятельно принимать решения, которые касаются его имущества.

Такие права ребенку может дать суд или попечительные органы. Ребенок может сам распоряжаться своими активами и уже не нуждается в официальном представителе. Получить подобный статус можно, если ребенок официально трудоустроен или является ИП.

Регистрация в квартире детей

По закону граждане РФ должны иметь регистрацию, которая привязывается к их ПМЖ. Место регистрации детей в возрасте до 18 лет напрямую зависит от того, где зарегистрированы и проживают их родители. Другими словами, в квартире, которую вы покупаете, могут быть зарегистрированы несовершеннолетние, даже если они не являются ее владельцами.

Обычно проблем с такими сделками быть не должно. Все потому, что при продаже владелец теряет все права на свою недвижимость, вместе с этим он и все зарегистрированные там члены его семьи теряют право проживать в этой собственности. На основании этого теряется регистрация.

Вы же получаете полностью чистую квартиру, в которой не будет прописан никто. Сложнее будет ситуация в одном из следующих случаев:

у родителей несовершеннолетнего и у него самого нет никакого другого жилья, где ребенок может получить регистрацию. В таком случае родителям ребенка нужно обратиться в органы опеки для того, чтобы те предоставили им письменное разрешение, без которого сделку не одобрят;
если у ребенка есть исключительное право на проживание. Получить его можно в разных ситуациях, одной из которых является особый пункт завещания. Человек с такими правами, даже несовершеннолетний, не может быть выселен из своей недвижимости без его же согласия, которое до 14 лет чисто технически получить нельзя.

Покупка квартиры с материнским капиталом

При рождении второго и последующих детей государство предоставляет в распоряжение родителей материнский капитал, который может быть направлен на улучшение жилищной ситуации, в нашем случае – покупку квартиры.

Материнский капитал, по сути, выделяется на детей, а потому при его использовании их права особенно тщательно защищаются. Обязательным условием при покупке квартиры таким способом является предоставление долей всем членам семьи.

В итоге может сложиться ситуация, что родители при покупке квартиры ребенку его долю так и не выделили, ведь на эту процедуру нет строгих временных ограничений. Потом сам ребенок или его представители могут через суд потребовать предоставить ему его долю, которая полагается по закону.

Требованием может быть, как жилплощадь, так и ее денежный эквивалент. Самое неприятное в таком случае то, что вы не можете быть на 100% уверенны при заключении сделки в том, что подобное не произойдет. Поэтому стоит избегать сделок по покупке квартиры, в которых был задействован материнский капитал.

Признание сделки недействительной

Сильнее всего от правильного процесса покупки и оформления всех документов зависит покупатель. После того, как со всеми формальностями вы разберетесь и получите право собственности на недвижимость, все еще есть возможность того, что квартиру у вас попытается отобрать бывший владелец или заинтересованное в этом лицо.

Происходит это через аннуляцию договора, по которому вы получили права на квартиру. Чаще всего такое случается из-за серьезных проблем в самих документах, которые участвовали в заключении договора купли-продажи.

Из самых популярных причин можно выделить:

документы были подписаны лицами, которые не имели на это прав. Речь идет о несовершеннолетних или же представителях, которые не имеют полномочий в подобных сделках;
сделка проводилась без письменного соглашения несовершеннолетних 14-18 лет;
в списке документов не было разрешения от органов опеки, которые в конкретном случае считаются обязательными;
на любого из участников сделки в процессе было оказано давление морального или физического характера, что вынудило их подписать договор;
один из участников сделки на момент подписания бумаг был признан недееспособным или не отвечающим за свои поступки, не осознающий их;
предписания органов опеки были проигнорированы или не были исполнены в полной мере. Например, если родители ребенка взяли на себя обязательства приобрести вместо проданной квартиры новое имущество, где ребенку снова будет выделена доля. При таком варианте есть вероятность того, что органы опеки оспорят сделку и признают ее недействительной.

Независимо от ситуации, признание сделки недействительной обычно приводит к тому, что вы, как покупатель, должны будете вернуть имущество обратно в распоряжение продавца, а он обязан вернуть все финансовые средства, которые были уплачены за квартиру. Вариант, когда у вас просто потребуют обратно имущество без какого-либо возмещения ваших расходов, является практически невозможным.

Процедура подписания договора

Обычно последовательность выглядит следующим образом:

все участники сделки совместно занимаются подготовкой договора купли-продажи. Обговариваются условия передачи прав собственности, цена, сроки. После завершения переговоров должно быть три идентичных экземпляра договора купли-продажи;
стороны подготавливают сопроводительные документы. Обычно вся дополнительная документация собирается продавцом, покупатель должен быть просто готов получить права на квартиру после проведения оплаты;
стороны обращаются к нотариусу для проверки сделки и общего пакета документов;
оплачивается государственная пошлина. Ее может оплатить одна из сторон, также ее сумма может быть разделена по договоренности;
у нотариуса проводится подписание сделки;
нотариус регистрирует сделку и начинает заниматься последующим оформлением документов.

Сумма и способ расчета между сторонами определяется еще на стадии составления документа и четко прописывается в нем. Если оплата проводится в безналичной форме, продавец должен будет приложить к договору реквизиты счета, на который нужно будет переводить средства.

Подготовка документов

В пакет сопроводительной документации могут входить:

копии паспорта или свидетельства о рождении всех лиц, которые участвуют в сделке;
документы на квартиру;
доверенность, если в ней есть необходимость;
выписки из органов опеки;
акт приема-передачи квартиры в собственность покупателем;
квитанции об оплате.

Затраты на сделку

Оформление документов при купле-продаже квартиры в Российской Федерации сопровождается определенными затратами. Помимо расходов на саму покупку квартиры, будут затраты, которые касаются обеих сторон. Речь идет о госпошлине, услугах нотариуса и затратах на техническую документацию.

Первой статьей расходов будет государственная пошлина, которая распространяется на подобные сделки. Ее размер, по закону, составляет 0,5% от общей стоимости объекта недвижимости, однако не может превышать 2 тысячи рублей. Также госпошлина не может быть меньше 300 рублей. В целом практически всегда приходиться платить именно 2 тысячи рублей. Госпошлину может взять на себя одна из сторон или же ее можно разделить между покупателем и продавцом.

Далее идут расходы на нотариуса. В отличии от получения наследства, здесь действует фиксированная ставка, которая может немного меняться в зависимости от региона. Например, в Москве за услуги нотариуса в такой ситуации нужно будет заплатить порядка 6 тысяч рублей.

Техническая документация идет отдельно. Обычно это документы, которые нужно подготовить продавцу, вроде технического паспорта на квартиру из БТИ и так далее. Подобные документы оплачивает продавец, ведь их подготовка прямого отношения к сделке не имеет.

Любые финансовые расходы, связанные с данной сделкой, не касаются несовершеннолетних детей. Более того, в зависимости от их доли в сделке, необходимые для уплаты суммы могут быть уменьшены.

Образец договора с участием детей

Договор купли-продажи, который предусматривает участие детей, можно найти в готовой форме. Подобный образец содержит места для дополнительных документов или условий, которые вы хотите включить в сделку.

Если такой вариант вас не устраивает, можно составить договор самостоятельно. В таком случае вам нужно позаботиться о том, чтобы в нем б?