Договор долевого строительства в пользу третьего лица

Как заключить договор долевого участия, чтобы квартиру по нему получило третье лицо – например, дети или родственники.

Купить квартиру в новостройке по ДДУ можно не только для себя, но и, например, для детей, родителей или других лиц. В этом случае дольщик вносит деньги на оплату строительства, а получателем недвижимости становится другой человек. Законодательство предусматривает такой порядок покупки жилья – то есть это абсолютно легальная сделка.

Особенности сделки в пользу третьих лиц

Сделки в пользу третьего лица регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности, статьей 430. Подобные договоры используются в разных сферах, например, в страховании. Допустим, при страховании рисков причинения ущерба третьим лицам.

Суть заключается в следующем: две стороны подписывают договор, по которому первая сторона выплачивает второй определенную сумму денег, а вторая сторона должна исполнить свои обязательства, согласно внесенным средствам. Но эти обязательства возникают у нее не перед первой стороной-кредитором, а перед другим лицом. Это третье лицо, в пользу которого заключается договор, само в сделке не участвует, но получает право требовать исполнение обязательств от стороны-должника.

В случае с долевым строительством это выглядит так: человек заключает ДДУ с застройщиком и производит оплату за жилье, но в договоре прописывается, что построенный объект должен быть передан не инвестору, а третьему лицу.

Поскольку передать квартиру безымянному лицу невозможно, в ДДУ обязательно указываются сведения о том человеке, а пользу которого заключается договор.

Условия сделки

Третье лицо, в пользу которого заключается ДДУ, должно в письменном виде выразить свое намерение принять предоставляемое ему право на требование квартиры. Если же человек не согласен его принять, отказ также должен быть выражен письменно. Отсутствие же письменного согласия или отказа не расценивается автоматически как отказ от вступления в договор.

Если третье лицо соглашается и вступает в ДДУ, и инвестор, и застройщик все свои действия в рамках этого договора обязаны согласовывать и с ним тоже. То есть без одобрения этой третьей стороны нельзя поменять условия ДДУ или расторгнуть его.

Если согласие третьего лица не получено, то инвестор имеет право получить оплаченную им квартиру в свою собственность.

Оформление ДДУ

В ДДУ на третье лицо должны быть прописаны все пункты “обычного” договора долевого участия, как то описание объекта, стоимость, сроки передачи и так далее.

Также должны быть указаны и специфические условия:

• пункт о том, что ДДУ составляется в пользу другого лица, а не того, кто производит оплату,
• данные о лице, которому будет передаваться квартира,
  • а также условия, касающиеся этого лица:
  • а) порядок выполнения условий по договору,
  • б) порядок принятия квартиры третьим лицом,
  • в) последствия в случае отказа третьего лица от участия в ДДУ

и другие пункты, в зависимости от ситуации.

Признание сделки недействительной

В том случае, если все документы были оформлены верно, оспорить сделку после согласия на нее третьего лица очень сложно. Имеющиеся прецеденты говорят о том, что суд редко встает на сторону инвестора, если тот передумывает и хочет сам получить оплаченную им квартиру. Фактически, такое соглашение приравнивается к дарению, и вернуть такой подарок назад можно, лишь договорившись с третьим лицом об отказе от сделки.

Есть и другой вариант – признание сделки недействительной. Это возможно, например, в том случае, если инвестор предоставит суду доказательства, что он заключал договор под давлением или в неадекватном состоянии, не понимая, что подписывает.

Суд может признать сделку притворной и недействительной и в том случае, если такой договор заключался с тем, чтобы жилье не считалось совместно нажитым имуществом супругов, и денежные средства на него предоставлялись лицом, в чью пользу подписано соглашение.

Но в целом оспаривание таких договоров – дело достаточно проблематичное, поэтому перед его заключением нужно взвесить все “за” и “против” и рассмотреть другие, более простые схемы покупки и передачи жилья третьим лицам. Желательно также проконсультироваться с юристом.

О том, как оформить ДДУ в пользу ребенка, можно прочитать здесь.

16.05.2018

В ныне действующей законодательной базе нашего государства существует схема приобретения жилья в новостройке без расхода собственных средств. Основой ее является привлечение к оплате стороннего лица. То есть квартирой пользуется один человек, а выплаты застройщику производит другой. Альтруизм сегодня не в моде, но такая схема законна, а значит имеет место быть. Рассмотрим особенности данной сделки. И уточним все «подводные камни» заключения ДДУ в пользу стороннего человека.

Основополагающие компоненты

Юридически сделка по оформлению ДДУ относится к разряду сделок в пользу третьих лиц. Регулирующим законодательным актом здесь выступает ст.430 ГК РФ. Такое действо возможно в разных сферах деятельности и жизни современного человека, к примеру в ходе оказания услуг грузоперевозки, при оформлении страхового полиса и т. п. Суть подобного действия заключается в подписании договора сотрудничества между кредитором и кредитополучателем, но на условиях выполнения закрепляемых обязательств не в пользу кредитодателя, а в отношении стороннего или третьего лица. Последний в сделке личного участия не принимает.

В системе долевого строительства кредитор производит заключения ДДУ с застройщиком и производит выставленную оплату. Но выкупаемый им объект, о котором идет речь в договоре, переходит во владение третьего лица. По закону личные данные третьего лица в договоре можно и не указывать. В отношении долевого строительства передать недвижимость неизвестному не запрещено, но это в будущем может привести к осложнениям в прохождении процедур оформления права собственности. Поэтому в случае с оформлением ДДУ личные данные третьего лица рекомендуется прописывать.

Обязательно к исполнению

Сделка подобного рода считается действительной только после подписания договора о долевом строительстве третьим лицом, в пользу которого оно оформляется. Это выражается в изъявлении намерения воспользоваться имеющимся у него правом, что в данном случае выражается в получении недвижимости от застройщика. Все должно иметь письменное оформление. При несогласии оформляется письменный отказ, без которого действия третьего лица законодательно будут расцениваться скорее как согласие, нежели как отказ.

Письменно согласие делает обязательным согласование действий кредитора и застройщика с будущим владельцем в обязательном порядке. Если до составления данного договора они могли изменять условия сотрудничества и даже аннулировать договор, то с момента его подписания все вносимые без согласия будущего владельца изменения не имеют законной силы.

С подписанием ДДУ и договора о долевом строительстве третье лицо имеет право выдвигать претензии застройщику, как и застройщик адресовать свои в адрес кредитора, при возникновении просрочек платежей.

Особенности в заполнении договора

Для прохождения процедуры регистрации составляемого вами договора в Росреестре, необходимо максимально точно и досконально провести его составление. В ходе подготовки данного документа нужно учесть ряд законодательных требований и тонкостей.

Составляемый вами договор должен содержать все условия, требуемые при составлении обычного ДДУ. То есть:

– подробное описание объекта,

– прописанный порядок осуществления погашения требуемой оплаты,

– точный срок передачи жилья в пользование,

– полный гарантийный список обязательств со стороны застройщика.

К спектру узкоспециализированных требований относят следующие обязательные к указанию данные:

– обязательный акцент на то, что договор составляется в отношении одного лица, а пользоваться недвижимостью будет иной человек,

– личные данные дольщика, который будет пользоваться построенным жильем,

– условия участия в данном обязательстве для третьего лица, а именно, как будут осуществляться обязательства, прописанные в составляемом ДДУ,

– процедура передачи недвижимости третьему лицу,

– последствия в случае отказа от участия исполнения данного договора со стороны третьего лица,

– иные важные моменты.

Юридические особенности

Заключение подобного договора для инвестора должно начинаться с тщательного осмысления своих действий. В ситуации, если дольщик передумает и предпримет решение о самостоятельном владении отстроенной недвижимость, оспорить составленный договор после подписания его третьим лицом практически невозможно. ДДУ — это практически дарение, поэтому в судебном разбирательстве недвижимость остается за лицом, в пользу которого была совершена сделка. Единственная возможность возврата недвижимости — это полюбовное соглашение о передаче недвижимость в вашу пользу со стороны третьего лица.

Признать сделку недействительной можно лишь в случае предоставления неопровержимых доказательств об оказании давления со стороны или неадекватного состояния лица, подписывавшего данный договор.

Такого вида договора составляют некоторые супруги, дабы при разводе общая жилплощадь не подлежала разделу. А плательщиком является лицо в пользу которого совершалась сделка. В таких случаях суд признает, что сделка является «притворной» и признает ее недействительной.