Договор дарения в пользу третьего лица

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Договор дарения с обязанностью передать дар в будущем

Договором дарения может быть установлена обязанность дарителя передать дар одаряемому в будущем через определенный срок (в определенный срок) или в случае наступления отлагательного обстоятельства (ч. И ст. 723 ГК Украины).

Договор дарения с обязанностью передать дар в будущем есть консенсуальним, поскольку на момент его заключения не совпадает с моментом передачи предмета договора одаряемому.

Такой договор, как уже отмечалось, обязательно должен быть заключен в письменной форме.

С моментом передачи дара одариваемому связаны соответствующие права сторон, поэтому в договоре необходимо указать, когда даритель должен выполнить свой долг:

1) через определенный срок,

2) в определенный срок или

3) в случае наступления конкретной отлагательного обстоятельства (например, рождение ребенка, поступление в вуз).

По этому договору, кроме возложении дополнительной обязанности дарителя (передать подарок в будущем), сторонам предоставляются дополнительные, по сравнению с другими договорами дарения, права.

Так, даритель имеет право отказаться от передачи дара в будущем, если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшилось (ч. 1 ст. 724 ГК Украины).

Одариваемый имеет право:

1) требовать от дарителя передачи дара или возмещения его стоимости в случае наступления срока (даты) или отлагательного обстоятельства, установленных договором (ч. 2 ст. 723 ГК Украины);

2) отказаться от такого договора дарения в любое время до принятия дара (ч. 2 ст. 724 ГК Украины).

Если даритель или одаряемый умрет до наступления срока (даты) или отлагательного обстоятельства, установленного договором дарения с обязанностью передать дар в будущем, то такой договор применяется (ч. 3 ст. 723 ГК Украины). Однако, нужно иметь в виду, что смерть дарителя или одариваемого уже после наступления определенных договором срока (даты) или отлагательного обстоятельства не прекращает действия договора дарения с обязанностью передать дар в будущем.

Договор дарения с обязанностью одаряемого в пользу третьего лица

Согласно ч. 1 ст. 725 ГК Украины договором дарения может быть установлена обязанность одариваемого совершить определенное действие имущественного характера в пользу третьего лица или воздержаться от его совершения (передать денежную сумму или другое имущество в собственность, выплачивать денежную ренту, предоставить право пожизненного пользования даром или его частью, не предъявлять требований к третьему лицу о выселении и т.п.).

Следует иметь в виду, что возложение такой обязанности на одаряемом не может считаться встречным удовлетворением дарителя, а следовательно, не отменяет безвозмездности договора дарения.

Основными особенностями договора дарения с обязанностью одаряемого в пользу третьего лица являются:

1) субъектов такого договора дарения, кроме сторон, принадлежит также третье лицо, в отношении которого на одариваемого возложен определенный долг;

2) субъектам договора предоставляются дополнительные права, связаны с выполнением обязанности одаряемым.

Так, даритель имеет право требовать от одаряемого выполнения возложенной на него обязанности в пользу третьего лица.

В случае смерти дарителя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим или недееспособным право переходит к третьему лицу, в пользу которой в договоре установлена обязанность одаряемого (ч. 2 ст. 725 ГК Украины);

3) определяется дополнительная основание для расторжения такого договора дарения: даритель имеет право требовать расторжения договора и возвращения дара в случае нарушения одаряемым обязанности в пользу третьего лица. При этом, в отличие от других договоров дарения, если возвращение дара является невозможным, даритель имеет право требовать возмещения его стоимости.

Договор о пожертвовании

Пожертвование является дарение недвижимых и движимых вещей, в частности денег и ценных бумаг, одариваемому для достижения им определенной, заранее обусловленной цели (ч. 1 ст. 729 ГК Украины).

Договор о пожертвовании, как и большинство договоров дарения, является реальным то есть заключенным с момента принятия пожертвования.

К этому договору применяются общие положения о договоре дарения, если иное не установлено законом.

Сторонами договора пожертвования является жертвователь и одаряемый.

Основные особенности такого договора проявляются в следующем:

1) в отличие от других договоров дарения, предметом договора о пожертвовании не могут быть имущественные права. Предметом этого договора является только недвижимые и движимые вещи, включая деньги и ценные бумаги;

2) договор о пожертвовании есть всегда каузальным, поскольку существенным условием является установленная в договоре определенная, заранее оговоренная цель ради которой осуществляется пожертвование.

Как и в договоре дарения с обязанностью одаряемого в пользу третьего лица, установление обязанности одаряемого по достижению определенной цели в договоре о пожертвовании не противоречит безвозмездной сущности договора дарения, поскольку такая обязанность направлен не на пользу пожертвована и встречного удовлетворения он не получает.

Цель пожертвования может быть как индивидуальной, направленной на удовлетворение личных интересов (например, пожертвование денег на обучение, лечение конкретного лица), так и загальнокорисною, то есть определенное действие нужно совершить в общественных интересах (пожертвование денег, вещей для детского дома, для пострадавших в результате землетрясения и т.п.).

Если использование пожертвования по назначению оказалось невозможным, использование его по другому назначению возможно лишь по согласию пожертвователя, а в случае его смерти или ликвидации юридического лица – по решению суда (ч. 2 ст. 730 ГК Украины);

3) сущность договора о пожертвовании предоставляет пожертвователь дополнительное право осуществлять контроль за использованием пожертвования согласно цели, установленной договором;