Договор аренды в пользу третьих лиц
Пользование чужим имуществомПанченко Т М
1.7. Права третьих лиц на объект аренды
Закон не ограничивает право арендодателя передавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц, если такая передача не запрещена лицом, в чью пользу произведено обеспечение.
Наличие обременений имущества, передаваемого в аренду, обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).
В качестве обременений может выступать залог, сервитут, отнесение объекта к памятникам архитектуры и т.д.
Наличие обременений является качественной характеристикой объекта, поскольку может повлиять на права арендатора.
Например, в случае обращения взыскания на помещение, заложенное арендодателем в обеспечение обязательств, в котором находится переданное в аренду помещение, договор аренды может быть прекращен досрочно, если он был заключен без предварительного согласия залогодержателя [ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»].
Несмотря на установленную ГК РФ обязанность арендодателя сообщать обо всех обременениях объекта аренды, этот факт может скрываться из-за того, что обременение снижает ценность объекта и влияет на формирование цены по договору аренды.
Поэтому в текст договора аренды должно быть включено указание на отсутствие или наличие обременений.
Обременения недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих лиц из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Перед заключением договора аренды арендатору следует запросить у арендодателя выписку о правах на недвижимое имущество, из которой можно получить информацию обо всех правах, зарегистрированных на объект аренды.
Арендатор вправе получить такой документ самостоятельно, обратившись в регистрирующий орган.
В случае непредупреждения арендатора об имеющихся правах третьих лиц на объект аренды арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы либо расторгнуть договор с возмещением убытков.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Похожие главы из других книг:
2. Место банковского права в системе российского права
Вследствие того, что банки занимают одно из центральных мест в рыночной структуре России и являются связующим звеном между различными экономическими субъектами внутри страны и зарубежными партнерами, вопрос о месте
2. Понятие налогового права и его место в системе российского права
Налоговое право – это совокупность правовых норм, которые регулируют общественные отношения, возникающие по поводу установления, введения, взимания налогов и сборов и перечисления в бюджетную систему
4. Источники налогового права. Виды источников налогового права
Категория «источники права» в науке обычно толкуется в двух взаимосвязанных аспектах. Во-первых, к ним относят объективные факторы! порождающие право как социальное явление. В качестве таких факторов
8.3. Государственная регистрация права аренды государственного и муниципального имущества
Согласно ст. 4 и 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество,
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда)
89. Порядок и сроки уплаты налога на имущество физических лиц при переходе, возникновении или прекращении права собственности на объект налогообложения
При переходе права собственности на объект налогообложения в течение налогового периода от одного физического лица
9. Место банковского права в системе российского права
По поводу места банковского права в системе российского права существует несколько точек зрения.Одни специалисты данной сферы считают, что банковское право – это подотрасль финансового права.Другие полагают, что
Информирование лизингодателем органов финансовой разведки, почему при платеже от третьих лиц лизинговые компании забывают свои же стандарты
В последнее время организации при приобретении и обновлении основных фондов все чаще пользуются финансовой арендой (лизингом).
2.1. Понятие налогового права как отрасли права
Под термином «налоговое право» понимаются:> отрасль законодательства;> подотрасль науки финансового права;> учебная дисциплина.Налоговое право – совокупность финансово-правовых норм, регулирующих общественные
Информирование лизингодателем органов финансовой разведки, почему при платеже от третьих лиц лизинговые компании забывают свои же стандарты
В последнее время организации при приобретении и обновлении основных фондов все чаще пользуются финансовой арендой (лизингом).
6.16. Права человека и права собственности[274]
Критики свободного рынка часто утверждают, что для них важнее охрана «прав человека», чем прав собственности. Это искусственное отделение прав собственности от прав человека неоднократно было разоблачено либертарианцами,
В-третьих, дает возможность развивать идеи, копировать которые никто не станет, во всяком случае поначалу
Самым большим преимуществом использования этой методики, по всей вероятности, является то, что она практически исключает конкуренцию. Как следует из высказывания
2.3. Обычай делового оборота и общепризнанные принципы и нормы международного права как источники российского предпринимательского права
Понятие обычая делового оборота определено в статье 5 ГК РФ.Обычаи делового оборота – сложившееся и широко применяемое в какой-либо
13.3.5. Поручительства третьих сторон: сравнительный анализ аккредитивов и поручительских гарантий
Еще одна возможность противодействия риску банкротства состоит в том, чтобы потребовать у поставщиков гарантии третьих лиц. Эти гарантии предназначены для того, чтобы
Добрый день, коллеги!
Подскажите, какой должна быть формулировка и/или правовая конструкция долгосрочного договора аренды нежилого помещения, для легитимизации оплаты не собственнику помещения.
Мы планируем заключить с собственников договор аренды. Правда фактически собственником является третье лицо – другое физическое лицо. А мы представляем ООО. Третье лицо желает, чтобы оплату производили на счет физического лица – карточки его супруги.
Могу ли я отразить реквизиты супруги третьего лица в договоре ДДА, совершать платежи, и рассчитывать на то, что оплата собственником нежилого помещения будет приниматься, как если бы оплата производилась на счет собственника?
Если это не возможно, какой должна быть конструкция?
16 Марта 2016, 08:49, вопрос №1182060
iy, г. Москва
Клиент оставил отзыв о сервисе
Все отлично, но мне не хватает мобильной версии. Это ведь не сложно. Что вы медлите???
17 Марта 2016 16:33
показать
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (7)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Могу ли я отразить реквизиты супруги третьего лица в договоре ДДА, совершать платежи, и рассчитывать на то, что оплата собственником нежилого помещения будет приниматься, как если бы оплата производилась на счет собственника? Если это не возможно, какой должна быть конструкция?
iy
Добрый день.
В данной ситуации, чтобы полностью обезопасить себя нужно, чтобы между лицом по договору аренды и его супругой был заключен договор поручения на получение на свой счет и передачу денежных средств стороне по договору аренды. Вам обязательно нужно иметь на руках экземпляр этого договора поручения.
При его наличии Вам нужно в договоре прямо прописать, что «стороны пришли к соглашению, что оплата по договору будет производиться на счет третьего лица — ФИО по реквизитам, указанным в договоре на основании договора поручения, заключенного между ______ и ______ (получателем денежных средств)».
ГК РФ Статья 971. Договор поручения
1. По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
2. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.
При наличии таких формулировок и договора поручения проблем быть не должно.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день! В общем то если вы данное условие отразите в договоре который будет подписан арендодателем (собственником помещения) этого будет достаточно для легитимности т.к. в силу ст. 34 СК
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия,а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).
формулировка примерная «Оплата аренды производится арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств в сумме ХХХ на счет ХХХ № в
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день. Для того что бы платить аренду у лица, которому вы ее оплачиваете должны быть правовые полномочия. Как следствие просто так, без правовых оснований оплачивать аренду вы не можете. Таким образом собственнику помещения следует передать в аренду помещение своей супруге, хоть за 1 рубль с правом передачи помещения в субаренду. А только тогда она как арендатор с правами может передать вам помещение по договору в субаренду.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте. В договоре Вы можете прописать что оплата будет производится на счет третьего лица, гражданское законодательство этого не запрещает. В договоре пропишите, что оплата будет производится на счет третьего лица по соглашению сторон. Так же в тексте укажите данные третьего лица и банковские реквизиты.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день!
Мы планируем заключить с собственников договор аренды. Правда фактически собственником является третье лицо — другое физическое лицо.
iy
Вот в этом моменте можно подробнее? Как это — заключаете договор с собственником, но собственник другое лицо?
В остальном, у нас действует принцип свободы договора — вы можете прописать в договоре, что оплата производится на счет третьего лица.
получен
гонорар 100%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Иванова Мария
Юрист, г. Оренбург
Здравствуйте!
Согласно ст. 312 ГК РФ:
Статья 312. Исполнение обязательства надлежащему лицу
1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Таким образом, если по условиям договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора платить арендные платежи Арендодателю, то перечисление д/с третьему лицу будет считаться исполнение обязательства НЕнадлежащему лицу и соответственно будет долг по арендной плате перед Арендодателем.
пункт 2 ст. 312 ГК РФ предусматривает возможность исполнение обязательства третьему лицу в частности:
2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185).
Таким образом, что бы исполнение обязательства по оплате аренды были надлежащими и считались исполненными при условии их получения не самим Арендодателем, а другим лицом, в силу прямого указания необходимо:
— либо доверенность на жену «богача», выданную Арендодателем и нотариально заверенную нотариально на получение д/с по договору:
-либо прописать в договоре аренды условие об оплате арендных платежей конкретному человеку, с указанием его платежных реквизитов.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Болтунова Марина
Юрист, г. Москва
Здравствуйте. Честно скажу, не понимаю Ваших затруднений. Это самый обычный договор в пользу третьего лица и никаких конструкций или правовых обоснований выдумывать не нужно..
Статья 430. ГК РФ Договор в пользу третьего лица
1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.
3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.
4. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
Заключаете трехсторонний договор в котором и указываете, что оплата производится такой-то, что является исполнением обязанности по оплате арендных платежей арендатором арендодателю.
Правда при этом не забудьте удержать и заплатить государству НДФЛ, т.к. Вы в данном случае становитесь налоговым агентом по гражданско-правовому договору с физ.лицом.
Вопрос: Кто — кредитор или должник (кредитор и должник — юридические лица) — является плательщиком налога на доходы физических лиц в случае исполнения должником денежного обязательства перед третьим лицом (физическим), когда в соответствии с условиями договора третье лицо на момент расчетов между кредитором и должником было не указано, что, по нашему мнению, допускается п.1 ст.430 ГК РФ?
Ответ: Согласно ст.207 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на доходы физических лиц являются физические лица. Положениями п.9 ст.226 Налогового кодекса уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается.
В соответствии с п.1 ст.430 Гражданского кодекса Российской Федерации договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Таким образом, при выплате дохода физическому лицу, указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу, организация — должник, выступающая в качестве налогового агента (п.1 ст.226 Налогового кодекса) обязана исчислить и удержать налог с физического лица.
В соответствии с п.5 ст.226 Налогового кодекса при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика.
Уплата не удержанных организацией сумм налога в этом случае производится физическим лицом, получившим доходы на основании налогового уведомления, направленного налогоплательщику налоговыми органами, в сроки, указанные в п.5 ст.228 Налогового кодекса.
В случае непредставления организацией в течение календарного года сведений о выплатах дохода и невозможности удержания с него налога, уплата налога производится на основании налоговой декларации, представляемой налогоплательщиком в соответствии с п.3 ст.228 Налогового кодекса.
П.П.Грузин
Советник налоговой службы РФ
III ранга
07.12.2001
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.